“以房养老”令养老产业投资机会苗头被点燃

“未富先老”距离中国越来越近，养老产业隐藏的巨大投资价值，也随着此前国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》浮出水面。尽管社会各界对“以房养老”等养老服务业方式有诸多意见，但却多看好养老产业。“从中长期看，养老产业或将迎来高速发展期，可适当关注养老产业链的投资机会。”交银施罗德策略分析师沈楠分析称，“部分上市公司确实已经逐步涉及了一些养老产业，但大部分对主营的贡献仍较小，因此短期内也要注意防范概念炒作的风险。”投中集团指出，据统计：和养老最密切的医疗健康进入黄金时代并购大潮风声水起。而一些业内人士表示，目前来看，养老地产刚露苗头，可重点关注。

养老产业投资机会被点燃

同欧美日等发达国家的“国先富民后老”有所不同的是，“未富先老”或为中国近年的新问题。9月13日国务院针对此问题印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（下简称为《意见》）。

　　受此影响，二级市场上养老概念股亦孕育而生。9月16日周一股市一开盘，上市交易的19只养老概念股中，有16只个股实现上涨。养老产业链的投资机会一时成资本市场新的关注热点。（摘自：网易新闻）

　　《意见》从某种层面指明了投资的逻辑框架。其中提出：到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。

　　其中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”被民间通俗解读为“以房养老”，成了热议的话题。

　　据华安证券分析，目前，我国65岁以上老年人占总人口比重8.56%；而即将步入老年的人口（55——64岁）占比达到10.86%。从人口结构来看，“银发产业”即将迎来快速增长期，并且将可能有20——40年的“黄金时期”。

　　“现在是中央希望发展养老产业，但是政策不到位，地方政府不积极，没有足够的资金来发放补贴，建养老院又要无偿或者低价批地。”有券商分析人员分析说，“但需求是存在的，老龄化是实实在在的。在北上广深等一线城市，已有一些机构开始涉足这一产业。”

　　以房养老遭遇诸多拦阻

　　而对政府提出的以房养老概念，业内多有争议。

　　“以房养老是国际趋势，其中以住房反抵押模式为主，是指老龄人将自有住房向政府或者金融机构进行抵押，以获取一次性或分期支付的养老金。”光大证券分析师竺劲指出，“国际上，住房反抵押参与的主体为政府和保险、银行等金融机构，房地产企业仅在日本以住房重建的形式参与。在国内南京、上海等地已有模式中，主要以地方财政、养老院为资金融出方，目前大多已终止。”

　　深圳最大家政公司中家家政的董事长朱凤莲昨日解释说：“ 以房养老 在中国不靠谱，基本无法实行。从具体操作看，打个比方，把150万的房子以100万抵押给银行，按照10年来支出养老金，一个月估计扣除利息，估计一个月能给老人几千块钱，如果老人提早过世，余款怎么处理？如果10年后，老人还健在，剩下的日子又怎么办？”

　　朱凤莲分析认为：“未来可行的方式是候鸟式养老、旅游养老、居家养老等。比如，一个社区，10个老人都有房子，可以集中在几套房子中 抱团取暖 生活，多余的房子出租，以租金来养老。平时，可以请家政员、护工、社区医生等来上门服务。这样，将来养老产业最可能受益的是物业公司和家政公司。”

　　竺劲指出，目前我国推进住房反抵押养老面临老年人口占比偏小、非永久产权和传统观念等约束。从传统观念上，国内老龄人对转让房屋产权意愿不足，据搜狐网调查，仅26.3%的被访者支持反抵押，大多认为房屋应由子女继承或出售。所以，对当前房地产市场几无影响，短期看，因为大面积推进还存在阻碍，对房地产市场几乎没有影响；中长期影响还待政策进一步明确。

　　“养老概念主要涉及三个领域：养老服务业、养老地产、养老医疗。新一届政府强调统筹稳增长、调结构、促改革，为应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展 短板 、拉动消费、扩大就业，陆续推出系列政策。”交银施罗德策略分析师沈楠分析。

　　“距离养老产业最近的应该是医疗健康。”投中集团有关人士介绍说，并指出，目前我国医疗保障体系尚不完善，医疗服务资源相对短缺，受到人口老龄化严重、医保覆盖面急需扩大、城镇化水平不断提高等因素的影响，医疗健康行业正涌现出大量投资机遇。目前医疗健康进入黄金时代并购大潮风声水起。

　　根据ChinaVenture投中集团统计，2012年10月国内A股市场IPO停发后，国内医疗健康企业IPO数量骤减。但2012年至今，国内医疗健康行业并购市场已完成交易共230起，共完成交易规模达180.34亿美元。

　　养老地产、高端养老最先受益

　　在以房养老短期多不被看好的情况下，南都获悉，机构多看好养老高端市场。

　　据有关人士透露，目前，已有某集团公司涉足深圳高端养老产业，建成的高端养老院，平均一个床位投资30多万。“普通老人肯定无法承受高额的床位费。”该人士透露，“这家集团公司也拿下美国某养老品牌的代理权，正在和深圳的相关公司商谈合作，初期也走高端路线。”

　　除了高端养老院外，养老地产也尤其被业内人士看好。据了解，养老地产包括适宜老年人居住的如老年住宅、养老公寓等项目的开发和经营的过程。国内外养老地产业的发展主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。

　　“现在，一些民营资本，愿意进入养老地产，利用此概念也可能从政府拿到一些地。可以关注有一些这样项目的地产公司，但这一开始是富人的产业，对公司业绩影响目前比较有限。”有券商分析人士指出。

　　朱凤莲则分析认为，养老市场从初期市场化来看，应该是先走高端路线。对普通家庭的老人来说，还需要政府补贴以及养老方式的创新等。

　　国金证券分析师张英认为，在政府推动养老产业化的过程中，养老地产发展是最受益的，相应的投资方、开发商、运营方等主体受益，包括保险、地产、医疗等行业；具体受益上市公司为：保险+龙头地产：中国平安、中国人寿、新华保险、中国太保、万科、保利、远洋地产（港股）、绿城中国（港股）等。

　　“十八届三中全会召开在即，市场对三中全会的改革憧憬寄予厚望，这种预期给资本市场带来一定的推动力。部分上市公司确实已经或逐步涉及了一些养老产业，但大部分对主营的贡献目前仍较小，因此短期内也要注意防范概念炒作的风险。”沈楠分析说。