国内房地产市场面临紧缩时，海外市场却呈现以令人惊叹的速度扩张。绿地、万科等众多国内品牌房企纷纷出海。在这股巨大的出海浪潮中，中国房企应该以怎样的姿态迎接未知的风险与挑战，以适应陌生的海外市场？拥有十几年海外房地产投资经验的亨瑞资本投资总监王砚在接受人民网记者专访时，就海外市场的机遇与风险，给中国企业提出了建议。
“地产涉及到的行业很多，如法律、建筑、设计、政府等各个环节，需要企业对于当地项目操作开发流程很熟悉。房地产是个本地化的概念，出海企业需要专业团队的帮助。”王砚表示，中国房企在海外面临的第一个难题，就是如何尽快本地化以熟悉和适应当地情况。
中国房企在海外房地产开发最大的挑战是什么，这是很多已经出海或者正准备出海的国内房企最想知道也最担忧的问题。王砚说，各国文化背景不一样，所造成的价值观和社会理念的差异，是房企面临的一个综合性的挑战。
“国外法制比较健全，往往都有固定的流程。”王砚举例说，“比如融资，中国房企去银行要申请贷款，在当地没有信用历史，很困难，国外的银行不了解你在国内的信用历史，整个过程中需要做很多工作，比如金融方面的创新。” 王砚以万科与铁狮门的合作为例指出，跟外方合作一定要注意方式，合作往往是二者共同承担风险。
当前，很多已经出海的房企，在当地开发的产品却将目标客户群锁定了在当地的华人和华裔客户，这也被业内称为“出口转内销”。王砚直言这种现象肯定存在，这是由于中国移民人数越来越多造成的。“中国人的产品卖给中国人，原因是了解中国人的品味。加上美国本身就是个多元化社会，其中就有很多华裔人口。这些产品销售给华人，也是个很好的过渡阶段。”但王砚同时也提醒，“但从长期资本运作来看，产品很自然的还是要面向本地。房地产是和当地经济紧密挂钩的，再好的房子不能背着走，企业开发的产品要被当地人消化，最终来讲，如何满足本地人的需求最重要。”
在美国留学和工作多年的王砚告诉记者，美国是一个非常开放的社会，相对成熟的市场竞争机制，使得美国企业不会在乎和担心竞争。“美国也有加以保护的行业，但很显然房地产不在这个范围内。”王砚提醒中国的企业，当地人更在乎的是，过多资本的涌入可能会引起投资界的警惕，他们担忧是否会出现价格泡沫。
王砚认为，当前国内房地产市场存在一定的过剩，是资本运作不完善导致的。她认为，目前出现的空置房、“鬼城”需要时间去调整，今后将会被纳入到市场化轨道上来。
而对于已经出海或即将出海的房企而言，王砚表示，中国房企出海后，与当地很有经验的团队和企业合作，可以从他们身上学习到先进的管理经验。
“出海后，最好在当地寻找有经验的团队进行合作，这样能避免风险，并提高企业在海外的经营效率，”王砚建议。(文章来源：人民网）
