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温州炒房团叱咤楼市的历史，折射出国内第一轮房地产辉煌的历程。然而此轮房地产调控下，曾携巨资转战各地的“温州炒房团”多数被套，有报道说八成资不抵债。

　　

7月中旬，杭州地区有600家知名民营企业联名上书，向浙江省政府紧急求助，恳请政府帮助它们渡过因银行催贷、抽贷而面临的难关。

　　

这是继2011年夏秋温州的民间高利贷危机爆发以来，浙江民营企业遭遇的又一波资金链风暴。此次危机距离上次恰好是一年，这难道只是巧合吗?

　　

辉煌历史

　　

温州炒房团中不乏10年炒房经历的人，在2009-2010年房价高涨中，温州炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者 组成。随着炒房形成赚钱效应，一些手头握有几十万、上百万元的普通温州人，也开始去全国各地买几套房子，出现了“全民炒房”的盛况。

　　

有数据显示，2009年初，温州炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。当温州炒房团每每经过一个城市或区域，必定给这一地区带来新一轮的房价涨势高潮，其振臂一挥的楼市号召力可见一斑。

　　

谁接最后一棒呢？

　　

一直跑在楼市前面的温州炒房人并没预料到，自己也有可能接到炒房的最后一棒。温州的高政有着10来年的炒房经历，2010年3月，高政以单价 将近8万元/平方米，总价3000多万元，预订一座排屋，就是这一次买卖，让他现在如坐针毡：以目前的价格，购买的排屋已经跌到2000万了。 要亏1000多万。

　　

目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。这样大的降幅给炒房客致命的打击，据悉，目 前温州70-80%的炒房者还套在里面，即使他们现在抛售，也已经是资不抵债了。

　　 　　

遭受重创的温州人并没有放弃任何一个可能的机会。近期温州炒房客在重庆挂牌出售的房源出现激增，不少温州人都急于出售手中的住宅房源 套现，其原因主要是，重庆商品房出现3连跌，不少温州炒房团按捺不住急于抛售套现。

　　

近日，媒体报道称，某温州炒房客在重庆二手房市场一次性挂出90套房源出售，覆盖重庆整个主城，价格从套内6000多到1万余元都有。分析人 士表示，温州炒房客希望借着全国楼市回暖之风“大步快跑”。

　　

资金链断裂

　　

从“温州炒房团”的资金构成看，其资金7成来自于借款，包括两个方面：一是民间借贷，二是银行贷款。而民间借贷大多又都是高息借款炒房 ，这已经成为温州业界公开的秘密，其中约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。

　　

据保守估计，温州直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。大部分炒房者 已经资不抵债，抵押房产价值下降到不能抵偿债务，资金链条已经开始断裂，风险已经开始暴露。今年以来，温州除了民间借贷接连传来崩盘 以外，温州银行不良贷款率也大幅上升。

　　

业内人士认为，现在一些苦苦支撑的炒房者，资金链估计也只能撑到今年年底。作为全国炒房的典型代表，“温州炒房团”也是全国房地产投 机的风向标。“温州炒房团”全军覆没意味着全国房地产市场中的投机购买力有望被挤出市场。

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“全军覆没”?

　　

让陈东重新拾起购房计划的是近期接连不断的关于温州炒房团的新闻。

                                                                                                                　　

媒体报道称，房地产宏观调控，以及去年温州发生的民间借贷危机，使得温州房价大幅下滑。目前温州新房价格比2010年下半年房价最高位时大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。新建商品房比最高价时大幅下跌再加上过高比例融资的财务成本，温州炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。之前十多年叱咤全国市场的温州炒房团，七成炒房资金来自借款，八成炒房者已经资不抵债，在本轮房地产调控中有可能全军覆没。

　　

房价下降及炒房团抛售的新闻不仅仅是发生在温州当地。另据报道，重庆楼市最近三周出现3连跌，仅半月价格下降便过千元。其中一个现象便是近期温州炒房客在重庆挂牌出售的房源出现激增，不少温州人都急于出售手中的住宅房源套现，进而转战商业地产。

　　

报道中还提及，某温州炒房客在重庆二手房市场一次性挂出90套房源出售，覆盖重庆整个主城，价格从套内6000多元到1万余元都有。

　　

“卷土重来”?

　　

有意思的是，关于温州炒房团的媒体声音并非“一边倒”。一边是“全军覆没论”，另一边却是“卷土重来说”。

　　

说温州炒房团卷土重来，所炒房产性质却已经改变，回避了被调控的住宅，转而投向一些高端商业地产。

　　

据报道，在融资压力不减的背景下，有部分楼盘以房地产信托投资等形式规避限购政策，达成成交实现回笼资金目的。还有开发商出于“过桥融资”的目的，短期内批量将房源出售给投资公司，约定在房价反弹后回购，双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后都有投资客或投资机构的支持，实际年收益率普遍在10%到15%左右，高的能达到20%。

　　

温州商会相关人士向媒体记者透露，确实看到过一些温州炒房客开始炒房，但目前尚不能成“团”。他介绍称，温州炒房团已经成为业内一个品牌，一些开发商主动找到他们给很低的折扣价，然后再利用温州炒房客的名气带动项目销售。

 

为了了解当下温州炒房团的真实心态，记者联系到了在上海已经有了7年投资经验的温州人邵先生。他坦言，经过他手里周转的房子不少于30套。最初是从古北开始买房子，经过几轮小换大，现在他手上有陆家嘴板块的3套豪宅和古北的2套房源。虽然2010年开始的楼市调控让其进一步投资的计划搁浅，但他还是向记者表示，自己并未“伤筋动骨”。

　　

据他介绍，现在3套陆家嘴的房源都在出租，单套每个月的租金都在万元以上，古北的一套自住，一套在二手中介处挂牌。“2009年的时候卖掉了2套房子，就已经把现在手上的房子贷款还得差不多了，还有些结余再借给别人投资，现在我靠租金就可以缴纳银行贷款和自己生活，因此我是绝对不会抛售的。我的圈子里面也没有听说有资不抵债的情况，除非是正好2009年高位接盘的人，但是这样的人真的非常少。 ”邵先生回忆道。

　　

他表示，与其他温州投资人士不同，他的投资区域主要集中在一线城市，杭州和上海是他们圈子里面的投资重点。 “主要是看中这里的需求量，就上海而言，陆家嘴和古北基本上就是未来的黄金地段，相信手上的房源未来仍会上涨，毕竟那里已经没有什么新建项目了。 ”邵先生如是说。

　　

一线城市需求大昔日炒房亏得少

　　

业内人士表示，一线城市的需求量大，因此造成早期炒房的投资客基本上不会亏损。

　　

据21世纪不动产上海区域市场研究部最新监测数据显示，全市40个标杆二手楼盘中，有10个单价在4万元/平米以上。在7月末，这些楼盘多数售价与上月末持平，仅1个出现上涨。上涨楼盘为位于长宁古北板块的御翠豪庭，其155平米中户型7月末售价为6万元/平米，比上月末上涨为4.4%，在中户型涨幅中仍处于较低水平。

　　

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，高端楼盘售价仍能维持稳定，主要原因在于限购、限贷未放松，投资需求无法入市，即使这类楼盘出现涨价，也难以获得市场支持。而出于保值、增值等目的，高端房源业主多采取长期持有策略，活跃度较低。除非政策或经济面有重大变化，或本人资金链出现问题，才会引发其交投活跃度上升。

　　

汉宇地产董事总经理施宏睿也坦言，相比二三线城市在调控的影响下需求下降，导致房价下滑，最终使得温州炒房团资不抵债，在上海等一线城市，这样的事情发生概率微乎其微。 “上海打造四个中心，势必能吸引大量人口流入，导致住房需求持续旺盛，这对于投资人士而言，就是一个保障。 ”在他眼中，目前上海的市场尤其是中高端市场已经越发成熟，价格大幅波动的可能性很小。

　　

结束语：过去的十年是炒房者仅靠买房就能获取暴利的十年，这让很多做实业的民营企业家们羡慕不已。由于宏观调控，目前房价不再继续疯涨，部分炒房者手中的房子不再大幅增值，而贷款需要支付利息，炒房者有点沉不住气，但又不想立刻卖掉。在这样的情况下，他们很可能希望通过制造将要全军覆没的舆论，以图在将到来的“金九银十”传统销售旺季中，政策能够有所放松，房价发生反弹，自己好赚钱。这样的如意算盘会成功吗?让我们拭目以待。

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